Déductibilité des intérêts passifs privés (2)

DEDUCTIBILITE DES INTERETS PASSIFS PRIVES REMARQUES A L'ATTENTION DES PROPRIETAIRES IMMOBILIERS (2)

DEDUCTIBILITE DES INTERETS PASSIFS PRIVES

REMARQUES A L'ATTENTION DES PROPRIETAIRES IMMOBILIERS (2)

Comme relevé dans la première partie, le principe de la pleine déductibilité des intérêts passifs privés est désormais une notion du passé et la nouvelle norme de déductibilité des intérêts passifs privés appelle certaines questions quant à sa mise en pratique.

Tableau 1

Revenu locatif théorique de base

36000

Autres revenus de fortune

10000

Autres revenus (travail, etc)

80000

Immeuble occupé depuis 5 ans

Calculs pour GE du revenu locatif déterminant

revenu locatif de base

36000

./. abattement (5x4%) de 20%

-7200

Revenu locatif de base après abatt.

28800

Diminution selon taux d'effort

(val locative de maximum 20% des revenus bruts)

Revenus bruts :

Revenu locatif de base après abatt.

28800

Autres revenus de fortune

10000

Autres revenus (travail, etc)

80000

TOTAL

118800

soit le 20%

23760

Réduction de la val. loc après abattement

Revenus bruts :

Revenu locatif réduit

22500

Autres revenus de fortune

10000

Autres revenus (travail, etc)

80000

TOTAL

112500

Montant maximal d'intérêts déductibles :

ICC (GENEVE)

IFD

Revenu immobilier

22500

36000

Revenu mobilier

10000

10000

Revenus totaux de la fortune

32500

46000

Plus CHF 50'000.-

50000

50000

Montant maximal d'intérêts déductibles :

82500

96000

Autres remarques

Sans prétendre vouloir évoquer de façon exhaustive les problèmes que générera la mise en application de cette nouvelle norme de limitation des intérêts déductibles pour les propriétaires immobiliers à usage propre, l'on relèvera :

· Différence de calcul entre le canton et la Confédération

Sauf à exclure a priori qu'une valeur locative théorique d'un bien immobilier à usage propre puisse être différente selon le mode de calcul de l'impôt fédéral et celui de l'impôt cantonal, l'on doit se poser la question s'il est acceptable que la limitation des intérêts déductibles puisse être différente au niveau de la détermination du revenu taxable fédéral et cantonal. Cette question doit être soulevée dès lors que, nonobstant le fait que les lois cantonales doivent être amendées afin de respecter la loi fédérale sur l'harmonisation fiscale, l'on a pu constater que dans les faits le calcul de la valeur locative théorique d'un bien immobilier à usage propre se fera peut être de façon harmonieuse quant au principe, mais en tout cas pas au niveau du résultat chiffré comme le montre le tableau 1 ci-annexé.

· Qualification des intérêts non déductibles

Lorsqu'il y aura limitation des intérêts déductibles, comment seront gérées les conséquences de cette limitation ? La question qui se pose à ce sujet sera a priori de deux ordres, à savoir :

a. si une partie des intérêts hypothécaires sont non déductibles, ces derniers seront-ils considérés comme des "impenses" (par analogie avec les intérêts de crédit de construction non déductibles) dans le cadre de la détermination de la valeur d'acquisition du bien immobilier lors de sa revente; cette qualification emportant une incidence sur le montant de l'éventuel bénéfice taxable lors de la revente ?

b. dans l'hypothèse où le montant des intérêts passifs est composé d'intérêts hypothécaires et d'autres intérêts débiteurs, y aura-t-il une hiérarchie au niveau de la déductibilité des intérêts ? Considérera-t-on d'abord comme déductibles les intérêts hypothécaires (avec comme corollaire que la question liée aux "impenses" risque de ne plus se poser puisque les intérêts exclus de la déduction concerneront des intérêts non hypothécaires) ou, à défaut, devra-t-on appliquer une règle de "prorata" et n'imputer au titre "d'impenses" que la quote-part ainsi déterminée ? (cf. tableau 2 ci-annexé)

Tableau 2

Revenu de la fortune immobilière

20000

Revenu de la fortune mobilière

2000

Autres revenus

200000

Intérêts hypothécaires

35000

Autres intérêts débiteurs

45000

80000

Montant maximal d'intérêts déductibles :

20000 + 2000 + 50000 soit

Montant d' intérêts non déductibles :

80000 moins 72000 soit

Répartition des intérêts non déductibles :

Hypothèse : préséance des int. hypothécaires

Intérêts

Déductibles

Non déductibles

Intérêts hypothécaires

35000

35000

0

Autres intérêts débiteurs

45000

37000

8000

80000

72000

8000

Hypothèse : répartition prorata

Intérêts

Déductibles

Non déductibles

Intérêts hypothécaires

35000

31500

3500

Autres intérêts débiteurs

45000

40500

4500

80000

72000

8000

soit 90%

· Incidences sur d'autres impôts

Dans un système fiscal comme celui de la Suisse qui comprend une foultitude d'impôts au niveau des cantons qui viennent se rajouter aux impôts de la Confédération, on ne peut de prime abord faire abstraction des conséquences que pourrait avoir la suppression d'une part de frais déductibles que sont les intérêts de dettes opérés dans la détermination de l'impôt sur le revenu lorsqu'il s'agira de déterminer la quotité d'un autre impôt, tel par exemple l'impôt sur les bénéfices immobiliers.